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深建字[2019]198号 深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告

来源:极速飞艇正规官方平台 作者:极速飞艇正规官方平台 人气: 发布时间:2019-12-31
摘要:深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告 深建字〔2019〕198号 2019.11.21 深圳市住房和建设局关于调整普通住房认定标准的函...
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深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告

深建字〔2019〕198号             2019.11.21

深圳市住房和建设局关于调整普通住房认定标准的函

 
 
文 | 神笔马良税   主播 | 小安
十一而税邀约作者
 
近日,网上盛传:2019年11月21日,市住建局向市政府报告取消商务公寓『只租不售』的信息。
 
除了传播利好消息,我想从专业的角度谈谈涉及到税的几点变化。
 
具体文件,请搜索:《深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》(深建字〔2019〕198号)。
 
1 为什么取消豪宅税又取消商务公寓限售?
 
我的理解是:解除商务公寓的限售,目的是为了稳住住宅的价格,防止住宅过度上涨,导致均价涨太高,账面不好看,不好向上面交差。毕竟稳房价,可能主要在于稳住宅的价格。
 
商务公寓具有居住的功能,但是价格低,买不起住宅的,肯定转而去买商务公寓了。
 
从二手房成交数据来看,300万以内的二手房交易量远比千万豪宅成交量大,也说明了这个问题。就是老百姓缺钱,只要能解决住的问题,是商务公寓也无所谓。
 
198号文公布的数据也间接的说明了取消豪宅税导致价格上涨的问题。文件提到:11月1日—15日,新房、旧房成交面积分别增长37%和81%;上调挂牌价格的房源占比1.9%,价格涨幅1.8%。
 
既要稳住GDP,也要稳住房价,所以才有了让商务公寓入市,牵制住宅房价过快上涨。
 
2 征地返还用地,到底有没有人研究税务问题?
 
无论是还在内部征求意见的『广东省三旧改造税收指引』,因为内容尚未对外公布,虽然我有原文,出于政治正确,我也不便于公开解读。
 
亦或是深圳出台的城市更新税收征管指引,从未提到过如何解决征地返还用地在项目开发过程中产生的增值税、企业所得税、土地增值税等问题。
 
就更别说非农指标、利益统筹、土地整备、土地置换等更复杂的税务问题了。
 
开发商在夹缝中求生存,银行资金流入房地产受到限制,要求为政府配建保障房,有的还要求现房销售,甚至还限制未来售价。
 
为政府配建保障房的税务问题解决了吗?是视同销售还是可以视为公共配套?增值税的处理和土地增值税的处理口径一致吗?全国的规定一样吗?
 
如果你是在房企从事税务工作,看到这里,你只会无奈的笑一笑。先行示范区是不是需要解决这些问题?
 
所以,我想说的是,从198号文第二条,我看到了,从住建局的口径来说,拿地最起码包括三种方式:招拍挂、城市更新、征地返还用地;而不只是招拍挂和城市更新,还有征地返还用地,还有其他……
 
那么,征地返还用地的地价如何确定?或者是否允许对村集体的分配可以视同拆迁补偿呢?如果没有政策突破,未来这些地产项目集中清算时,最头痛的应该是企业的税务负责人。
 
所以,如果你们看到这篇文章,能产生共鸣,也希望能解决这些税务问题,你要做的就是转发出去,让更多的人看到,大家一起来研究一下如何解决这些问题,既符合税收政策,也能解决企业的实际问题。
 
3 你买商务公寓,税划算了吗?
 
解绑了商务公寓,你开心的买房,开发商开心的卖房,税,都很划算了吗?
 
有多少人手上拿着商务公寓一直在卖,而卖不出去?他的苦不会跟你说。他只会告诉你,商务公寓出租,租金收益率比一般住宅要高不少。
 
他不会告诉你,商务公寓在转手时,有高昂的转让税费。其中和住宅比,增加最大的是土地增值税。
 
如果是个人购买商务公寓之后,未来转手按照卖价的10%来缴纳土地增值税。简单来说就是:卖200万,土地增值税要交20万。
 
这都已经不算高了,因为个人可以按固定比例交税。而如果是公司买了商务公寓再转手,土地增值税据实计算会更高。
 
所以,从这点来说,我劝你不要买商务公寓。当然你可能会笑话我,买深圳湾1号商务公寓的人,难道是傻子?
 
我只想说,有钱人的世界,你我都不一定看得懂。
 
第一,人家可能买来就是为了自己住,根本不在乎多少钱买,因为人家不缺钱。
 
第二,即便要转让,5000万的房子,交500万的土增税,人家也不一定会在乎,因为人家还是不缺钱。
 
第三,想住进去的人,也许根本不是为了住,而是为了认识相同阶层的邻居。
 
所以,对普罗大众来说,没事最好别买商务公寓,买一套房你是为了自住,买第二套房你根本不会是为了收租,而是为了坐等房价上涨。就像你炒股一样,你是为了股票分红?还是想等股价上涨?你清楚的很。
 
4 开发商卖商务公寓,你敢卖吗?
 
如果2018年7月31日之后的某一天,某个开发商的商务公寓楼盘属于只租不售情况的,而且也开始出租了,恭喜你,你也掉进了税的坑。
 
你是否看过深圳最新出台的土地增值税规程?里面对开发商建造的商品房出租或自用1年以上的,土地增值税按旧房处理。
 
如果你刚好有个商务公寓楼盘2018年8月1日入市,也出租到了现在,出租超过了1年,虽然限售解除了,恭喜你,你没法进行土增税清算,你需要按旧房缴纳土增税。
 
如果文字不足以让你有切肤之痛,我给你拿一组数据来说明:
 
如果你的商务公寓楼盘卖100个亿,其中:地价20个亿,建造成本10个亿,回迁房成本30个亿。
 
如果全部卖掉,按照清算,你可以扣除所有地价成本、建造成本、回迁成本,还可以加计扣除30%,其中:房地产开发加计20%,房地产开发费用10%,总共可以扣除(20+10+30)×1.3=78个亿。
 
如果按照旧房呢,你只能扣除地价和建造成本,持有一年时间,加计扣除5%,也就是扣除(20+10)×1.05=31.5个亿。
 
除了土地成本和建造成本之外的其他成本,全部沉没了。这个案例来说,30个亿回迁成本无法扣除,而且也不能按照项目清算加计扣除30%,少扣了25%,扣除成本又少了一块。
 
如果你是开发商,你会怎么做?硬着头皮卖,交重税?还是后悔当初响应号召将商务公寓拿去出租了?

 

 
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